Beliggenhet
Eiendom beliggende på Vangshylla i Inderøy, nede ved det gamle ferjeleiet i Skarnsundet. Ca. 13-15 km. til Straumen sentrum med offentlige kontorer, banker, forretninger, etc. Utsikt mot omkringliggende bebyggelse, sjøen og bygder.
Vangshylla er et tettsted i Inderøy, lengst sørvest i kommunen i kretsen Utøy. Vangshylla er omringet på to sider av Trondheimsfjorden og ligger sørenden av Skarnsundet. Utover fra 1930-tallet hadde tettstedet dambskipkai, butikk, rutebilanløp og poståpneri, med disse har gradvis blitt lagt ned. Fra 1958 til 1991, da Skarnsundbrua åpnet, var det fergekai for Innherredsferja som hadde avgang til
Kjerringvik i Mosvik. Etter at fergen forsvant, har det blitt bygget småbåthavn og et overnattingssenter for turistfiske.Skarnsundet regnes som en av de beste fiskeplassene i Trondheimsfjorden. Dens næringsrike vann og sterke tidevannsstrøm tiltrekker seg store stimer av fisk.
Trondheimsfjorden er den tredje lengste fjorden i Norge og en av de mest spektakulære.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tilfeldig kontroll av horisontalplanet på gulv i 1.etasje viser et avvik på 30 mm. Lokale skjevheter og ujevnheter er registrert. Merkbart sig i gulvet ved stålsøyle etablert for drager mot 2. etasje, samt ved trapp. Store deler er ikke isolert mot kjeller. Piggmålinger i kjeller viser over 21 %. Se bemerkninger fra kjeller/krypkjeller. Målinger av gulv i 2. etasje viser et avvik på 30-40mm. Merkbart i gang. Stedvis knirk i gulv. Oppforet gulv er erfaringsmessig en
risikokonstruksjon, ofte beheftet med skjulte skader. Ingen målbare eller visuelle tegn til skader, men det kan likevel ikke utelukkes.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000.
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Uegnede materialer på vegger. Mangelfullt fall på gulv mot sluk, manglende
overrenningshøyde til tilstøtende rom. Feil fall, en evt. vannutstrømning vil medføre avrenning inn på soverom. Sluk er plassert under kabinett og er ikke kontrollert tilstrekkelig, samme gjelder for områder under og bak dette. Ingen synlig mansjett ved klemring, tettet med silikon i sluk ved vaskemaskin. Registrert at kobberrør kommer opp gjennom gulvet ved sluk under kabinett, ikke god løsning og utsatt område ved vannutstrømning.
Ødelagt gulvflis inn mot vegg tilstøtende soverom. Plassbygde kasser til vann/ avløp fra servant og vaskemaskin, oppbygging inne i disse med tanke på fuktsikring vites ikke.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ujevn flislegging over dør. Sprekk i flis til kasse ved gulv. Langsgående sprekk over flere fliser på gulv. Mangelfullt fall på gulv mot sluk, manglende overrenningshøyde til tilstøtende rom. Sluk er plassert under badekaret og er ikke
kontrollert, samme gjelder for områder under og bak dette.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Våtrom > Generell > Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert i kjeller og fordelingsskap/ tavle i hver leilighet. Skap/ tavler inneholder automatsikringer og måler/seriemålere.
Eget skap i bygg B med automatsikringer. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000.
Tomteforhold > Terrengforhold
Terreng faller inn mot bygning. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
Utvendig > Taktekking
Taktekking er besiktiget fra bakkenivå med de begrensninger dette medfører. Oppbygging vedrørende opplekting og undertak er ikke kontrollert på Vangshylla 180 A og C. ( Se info. fra takkonstruksjon over Vangshylla 180 B). Overgangsbeslag mellom yttervegg på bygningen og tekking for bygg B, virker og være utformet som en renne med avrenning ned i takrenne. Viktig at denne er åpen til enhver tid, samt at løsning ned i renne er tett slik at ikke vann kan renne inn i vegg. Videre er det en noe uheldig sammenkobling ihht. takoverbygg til uteområde, det er etablert et møne der hvor deler er med skrå/fall inn mot yttervegg. Ikke mulig og kontrollere fra bakkenivå, anbefales nærmere kontrollert. Ujevnheter i takflate og møne. Bulker i takplater og noe ufagmessig kapping av plater med misfarging.
Utvendig > Nedløp og beslag
Tak, renner, nedløpsrør og takbeslag, er vurdert fra bakkenivå. Eventuelle lekkasjer på renner er ikke undersøkt. Alder på 33 år for Vangshylla 180 B.
Renne for denne delen leder inn i yttervegg for Vangshylla 180 A og C, viktig at denne er tett slik at ikke vann leder inn i vegg over vinduet.
Ved taknedløp med utkast til terreng, er det viktig å sørge for at vannet bli ledet bort fra bygningen, for unngå at det blir stående store mengder vann langs vegger. Dette er ikke opprettholdt. Misfarging. Nedheng med motfall. Fotbeslag på Bygg A og C viker noe opp fra tekkingen.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Alder på 57 og 89 år er oppnådd. Ihht. dette kan ikke skjulte skader utelukkes. Piggmålinger i synlig bunnsvill fra krypkjeller viser 19,5 %. Ikke krysslektet bak kledning, redusert lufting. Soltørket og oppsprukket kledning, trenger vedlikehold. Økende påkjenning i tverrskjøter, også dels løs med
vikende retninger. Spiker trenger ut av kledning. Lite omlegg mellom på og underbord registrert, dette har medført i åpninger mellom kledningsbord.
Liten avstand mellom kledning og terreng ved øvre side mot Vangshylla 180 B, dette kan føre til fukt underkant kledning. Registrert noe råte i nedre del av kledning mot baksiden av Vangshylla 180 B. Økende påkjenning på kledning i gavler. Ingen kledning/ overgang på veggstykke under veranda, blottlagt vindsperre. Ikke lagt inn blikk over vinduer på bygg B mot baksiden.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Ved eventuelt ønske om etterisolering, må det sørges for god lufting for å unngå kondens. En del fuktmerker, tørt ved befaring. Kan med fordel
holdes under oppsikt. Deler av skråhimling er isolert og pålagt plater. Registrert manglende etablering av lufting mellom isolering og undertak som medfører økt fare for kondens, videre er spotter etablert i denne delen av type halogen. Ved bruk av halogenspotter i himling mot yttertak er
det viktig at er godt isolert over spottene, og godt klemt fuktsperre. Uten dette kan det oppstå kondens med påfølgende fuktskader. Tidligere innredet rom ut mot hver gavl, ikke sluttført/ dels revet. Ikke sluttført ved trapp inn til kvisten. Grunnet høyde opp og ingen stige er ikke områder i mønet kontrollert. Vangshylla 180 B: Manglende lufting langs raft, dette kan medføre kondensproblemer og isdannelser langs raft. Lang cc- avstand mellom sperrer, ikke beregnet for tyngre last. Undertaksplater har løsnet flere steder, disse henger ned med blottlagt taktekking. Øker faren vesentlig for
kondens og lekkasjer. Fuktmerker, tørt ved befaring. Spor etter mus. Sentral til avtrekk plassert på kvist, denne er løs og skjevmontert. Taket er trukket ut fra stue, danner et overbygg. Flere skader i undertaket for dette området også. Overbygget er en sperrekonstruksjon med mønedrager, sperrer anlagt mot yttervegg og en murt ringmur av leca med trevegg over. Råte i trevegg ned mot mur.
Utvendig > Vinduer
Enkelte vinduer fra 2004 med økende slitasjer og malingsavskallinger. Videre er sprosser påkjente med etablering av råte. Løs pakning på et vindu i 2. etasje. Ved enkelt funksjonstest av tilfeldige vinduer ble det registrert at enkelte vinduer tar i karm og er trege. Sprekk i glass i et vindu med enkelt glass. Noen vindusåpninger i kjeller er murt igjen.
Utvendig > Vinduer - 2
Ikke innvendig sluttført. Ved fuktsøk rundt vinduet ble det ikke registrert forhøyde verdier ved befaringen.
Utvendig > Dører
Noe bruksslitasje på dører, med hakk og sår. Utett dør til leilighet i 2. etasje. Økende slitasjer på dør til kjeller.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe slitasjer, skjeve rekkverk. En del fuktmerker på spaltehimling for takoverbygget.
Innvendig > Overflater
Normale alders og brukslitasjer som må kunne forventes etter daglig bruk. I all hovedsak fra 1989 i Vangshylla 180 B. Økende slitasje i kjeller med eldre overflater. Stedvis åpen konstruksjon med blottlagt isolasjon. Noe topping i laminatgulv/skjøter. Knirk i gulv.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Vanskelig tilkomst til sotluke i kjeller. Sotluke plassert over ildsted i kjeller. Skjevmurt pipe på kvist, en del beksot. Ikke forskriftsmessig tettet røykrør på kvisten.
Kort avstand mellom trevegg og ovn i 2. etasje.
Innvendig > Rom Under Terreng
Saltutslag og avskallinger på vegger. Utsalg ved fuktsøk på alle vegger. Utslag ved fuktsøk på alle gulv, saltutslag og avskallinger. Riss/ sprekk i gulv.
Da dette bygget ble oppført var det ikke normalt med fuktsikring under gulvstøp, jordfukt vil derfor trenge opp. Skjevheter og ujevnheter i gulv.
Piggmålinger i trevirke med kontakt mot vegger og gulv viser over 30 %, fuktig trevirke. Råte i dørterskler. Piggmålinger i himlinger mot 1. etasje viser 19 %, fuktighet i trevirke. Videre er det registrert etablering av mindre råte i stedvise områder med oppløsning av trevirke med meldannelser, tegn på skadedyr.
Innvendig > Krypkjeller
Ved tilfeldig kontroll, er vektprosent fukt i bunnsvill for yttervegg målt til 27 %. Denne er synlig langs grunnmuren mot Skarnsundet, ikke isolert i nedre del. Piggmålinger viser vanninnhold i trevirke og måles vektprosent. 21-30% Stor fare for sopp og råte (Trevirket er fibermettet ved 28 %). Trevirke med sopp og råteskader er registrert liggende på terreng i krypkjelleren. Det anbefales og fjerne all organisk materiale og rydde opp i rommet. Type sopp er ikke undersøkt. Mangelfull utlufting av krypkjeller, generelt fuktig miljø. Edderkopper og kokonger relatert til fuktproblemer, er registrert. Ikke utlagt plast på grunn. Skader i riberdekke, avskalling av treullsementplater og underdekningen. Blottlagt armering med rustdannelser. Kryp/blindkjellere er generelt å betrakte som en risikokonstruksjon. Ofte beheftet med fukt, sopp og råteproblemer. Dette skyldes i hovedsak for dårlig ventilering og jordfukt transport fra grunnen.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Rekkverkshøyde på trapp til kvist er 90 cm.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører. En del bruksslitasje på innerdører. Påkjente kjellerdører med råte.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Forventet levetid på våtromsplater ihht. levetidstabell er 10-20 år, dette alt etter bruken og brukerfrekvensen. Åpent inn i vegg ved avløp fra servant.
Våtromsplater er satt direkte ned på gulvflis, ikke godkjent løsning. Videre stilles der usikkerhet vedrørende oppbrett og utførelse på tettesjiktet.
Stedvis skader i nedre del av veggplater.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Mangelfullt fall på gulv mot sluk, manglende overrenningshøyde til tilstøtende rom. Laveste punkt er målt ca. midt på gulvet.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Trolig sluk under kabinett.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det mangler drenering fra innebygget sisterne. Fuktskadet innredning.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom
Våtromsplater er satt direkte ned på flis, ikke godkjent løsning. Videre stilles det usikkerhet til overgang/ tettesjikt. Stedvis mye silikon i overgangen, videre er det enkelte skader i nedre del av veggplater.
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Mangelfullt fall på gulv mot sluk, manglende overrenningshøyde til tilstøtende rom.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Svelling i benkeplate over oppvaskmaskin og oppvaskskrog, samt i bunnplate i oppvaskskrog. Skader/ svelling i noen fronter. Også folieslipp på noen
fronter. Noe løst blandebatteri. Normale brukslitasjer som må kunne forventes etter daglig bruk.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Normale brukslitasjer som må kunne forventes etter daglig bruk over tid. Noe hakk og sår, skader i bunnplate til oppvaskbenk og i front til denne.
Økende slitasjer på parkettgulv, knirk i gulvet. Dampsikring over oppvaskmaskin mangler, med påfølgende fare for svelling av benkeplata. Eldre vann og avløp- se eget punkt.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Kjølerom
Kjølerom betraktes generelt som en risikokonstruksjon. Rommets oppbygging er helt vesentlig for funksjon. Ved plassbygde kjølerom anbefales det å bygge rommet som en rom i rommet konstruksjon, med en luftespalte mot eksisterende konstruksjon. Eventuell feil oppbygging kan føre til kondensering, med påfølgende skadeutvikling i form av sopp- og råtevekst på synlige og skjulte konstruksjoner. Noe misfarging på panel ble registrert, piggmålinger viser 18 % i panel. Utslag ved fuktsøk på gulv.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Sig i gulv, glippe mellom gulvlister. Manglende tilluft reduserer rommets kapasitet på avtrekk. Aldrende vann og avløp- se eget punkt.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Gjelder eldre vannrør. Det mangler merking av rør inn på fordelerstokker fordelerskap for rør i rør. Ingen sprutdeksel i fordelerskapet. Vann av antatt kondens på gulv og på rør ved hovedinntak.
Ikke isolert vannrør i kjeller, varme på vinterstid er påkrevd.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Enkelte eldre avløpsrør i gulv i kjeller.
Avløp fra 1989 i bygg B.
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Forventet levetid er 15-20 år.
Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Av naturlig årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset.
Om det er lagt drenering, eventuelt type materiale i drenering er ikke kjent, dette gjelder også drenerende masser. Det er ikke observert bruk av grunnmursplast. Erfaringsmessig kan drenering med denne alder ha nedsatt funksjon. Symptomer på sviktende/mangelfull funksjon på
drenering. Dette i form av saltutslag, avskallinger og forhøyede verdier ved fuktsøk med kapasitiv fuktindikator. Forholdet kan også være sammenfallende med kapillæroppsug fra grunnen.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Alder over 25 år er oppnådd. Over halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Mindre trykkfall ved tapping to steder samtidig. Trykkfall kan være en indikasjon på redusert kapasitet på vanngjennomføring i rørene.
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Vaskerom
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Vaskerom
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone
Tomteforhold > Byggegrunn
Tomteforhold > Septiktank
Fullstendig og detaljert tilstandsrapport ligger vedlagt i prospekt.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Pkt. 1: Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
"Ja. I Vangshylla 180 B. Ble utbedret"
Pkt. 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
"Ja, både av faglært og ufaglært/ egeninnsats. Tor Røli. Golv og flis 1989."
Pkt. 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
"Ja. Selvinnsats"
Pkt. 4: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
" Ja, kun av ufaglært/ egeninnsats. Jevnlig kontroll av huseier."
Pkt. 7: Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
"Ja. I bygg fra 1933."
Pkt. 8: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
"Ja. Utbedret for oppussing av leiligheter i huset fra 1933."
Pkt. 9: Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
" Ja. Noe mus."
Pkt. 12: Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
" Ja, kun av faglært. Stein Håvard Løvold. Skiftet vinduer, bordkledning, tak og isolert i 180 A og B."
Pkt. 13: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
" Ja, kun av faglært. Alarm og Instalasjon A/S og Solberg A/S. Solberg A/S i 180 B (1989), Alarm og Instalasjon A/S i 180 A og C."
Pkt. 13.1: Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
"Ja. Overtatt av Madsen Elektro A/S."
Pkt. 14: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
"Ja. Lenge siden. Anlegget ble totalt fornyet ved oppussing"
Pkt. 16: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
"Ja. Egeninnsats ved snekkering"
Pkt. 18: Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
"Ja. Eiendommen brukes til bolig eller foretning i følge reguleringsplan"
Pkt. 19: Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
" Ja. Nabo eiendommen skal ha rett til veg over eiendommen."
Pkt. 20: Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende?
"Ja."
Pkt. 20.1: Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene?
" Ja. Godkjent av Inderøy kommune."
Pkt. 22: Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
"Ja. Mangler ferdigattest."
Pkt. 24: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
" Ja. Megler har tilstandsrapport."
Pkt. 25: Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
" Ja. Veiretten til naboeiendommen vil bli tinglyst ved salg"
Fullstendig og detaljert egenerklæring ligger vedlagt i prospekt.